Expectativas urbanísticas

cercadelasretamas —  julio 19, 2009 — Deja un comentario
Según parece, han sido presentadas diversas alegaciones que plantean la clasificación de determinados suelos conforme a las previsiones contenidas en los documentos de aprobaciones anteriores.
Lo que caracteriza a este tipo de alegaciones es que plantean “recuperar” las determinaciones contenidas en los documentos anteriores, ya que consideran que las aprobaciones iniciales y provisionales les otorgan categoría de derechos.
Estas alegaciones no tienen en cuenta que las definiciones del modelo y las normas generales en materia de suelo han sido claramente modificadas con la aprobación de la Ley 8/2007, que elimina aspectos de la legislación de 1998, que son los que inspiran el modelo político que se aprueba inicialmente en 2005 y que no tienen cabida en la norma básica en materia de suelo que será la que esté en vigor en el momento de la entrada en vigor del Plan.
Las expectativas que la aprobación inicial y las aprobaciones provisionales posteriores, hasta la actualmente en curso, no tienen valor ninguno de carácter administrativo y jurídico. Mucho menos, aún, de carácter vinculante para las administraciones que sucesivamente vayan tramitando el documento hasta la aprobación definitiva y entrada en vigor del nuevo planeamiento, de manera que las aprobaciones o los documentos tramitados que no hayan alcanzado la aprobación definitiva no producen derechos que hayan de ser reconocidos.
Respecto del modelo, el documento aprobado inicialmente en 2005 y mantenido en las aprobaciones provisionales de 2006 y 2007, tiene su base en la Ley 7/1998, del Suelo y Valoraciones, de corte liberal que incluso llegaba a considerar urbanizable todo el suelo salvo el sometido a cualquier régimen de protección. De ahí nacía el hecho de que el planeamiento previsto para Cáceres alcanzar un número de viviendas superior a las 65.000, totalmente fuera de la realidad económica y de las proyecciones científicas en materia demográfica.
Igualmente hay que tener en cuenta que la Ley del Suelo de 1998 y el documento de revisión del plan general de Cáceres en sus formulaciones de 2005, 2006 y 2007 tienen un mismo origen: el urbanista Porto Rey, que fue redactor de la Ley y director de las dos primeras aprobaciones de la Revisión del PGM de Cáceres.
Una de las características de la Ley 8/2007, de Suelo, es que elimina las expectativas.
Con independencia de las ventajas que pueda tener la técnica de la clasificación y categorización del suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una técnica urbanística, por lo que no le corresponde a este legislador juzgar su oportunidad. Además, no es necesaria para fijar los criterios legales de valoración del suelo. Más aún, desde esta concreta perspectiva, que compete plenamente al legislador estatal, la clasificación ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas de los poderes públicos y, por ende, ha fomentado también las prácticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional.
Por tanto, la propia Ley 8/2007 establece desde su origen que las expectativas de revalorización carecen de virtualidad hasta que las “operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas” no hayan concluido de ser realizadas por los poderes públicos.
En este sentido, cabe reseñar que el texto recogido con anterioridad, perteneciente al Proyecto de Ley presentado por el Gobierno a las Cortes en septiembre de 2006, se mantiene en su integridad en la Ley publicada en el Boletín Oficial del Estado.
Esta consideración de las expectativas como carentes de virtualidad, no solamente aparecen en la exposición de motivos de la Ley, sino en su articulado. Así, en el artículo 23, Valoración en el suelo rural, el apartado 2 dice:
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.
También, la propia Ley, a la hora de establecer los criterios de capitalización del suelo rural recoge una disposición adicional que no deja lugar a dudas en cuanto a la consideración nula de las expectativas en el orden urbanístico.
Disposición adicional séptima. Reglas para la capitalización de rentas en el suelo rural.
1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años.
2. En la Ley de Presupuestos Generales del Estado se podrá modificar el tipo de capitalización establecido en el apartado anterior y fijar valores mínimos según tipos de cultivos y aprovechamientos de la tierra, cuando la evolución observada en los precios del suelo o en los tipos de interés arriesgue alejar de forma significativa el resultado de las valoraciones respecto de los precios de mercado del suelo rural sin consideración de expectativas urbanísticas.
Todas estas referencias a las expectativas, recogidas tanto en el Proyecto de Ley como en la Ley que finalmente entró en vigor, fueron objeto del debate político en las Cortes Generales, por lo que queda meridianamente clara la voluntad del legislador de eliminar las expectativas en materia urbanística incluso en su variable económica, por lo que las alegaciones presentadas que apelan a las aprobaciones anteriores carecen de fundamento jurídico para ser tomadas en consideración.
Vale.
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